La contestation des charges locatives est l’un des litiges les plus fréquents entre locataires et propriétaires. Charges récupérables imprécises, régularisations annuelles abusives, refus de communication des justificatifs : autant de motifs valables pour engager une démarche contradictoire. Connaître les règles du décret n° 87-713 du 26 août 1987 et savoir comment exiger les pièces justificatives change la donne en cas de désaccord, tout comme la maîtrise des règles autour du dépôt de garantie non restitué en fin de bail.
Charges locatives : ce que le bailleur peut récupérer
Seules les dépenses listées limitativement par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 sont récupérables sur le locataire. Toute charge qui n’y figure pas reste à la charge exclusive du propriétaire. La liste couvre trois catégories : entretien courant des parties communes, réparations légères locatives, et certaines taxes (enlèvement des ordures ménagères notamment).
Charges récupérables fréquentes et leur plafond
- Eau froide et chaude collective (consommation compteur ou tantièmes)
- Électricité des parties communes (palier, escalier, ascenseur)
- Chauffage collectif (selon consommation ou tantièmes)
- Entretien ascenseur (contrat de maintenance, hors travaux d’amélioration)
- Nettoyage des parties communes et sortie des poubelles
- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
- Espaces verts collectifs (tonte, élagage léger, arrosage)
Les charges JAMAIS récupérables
Travaux d’amélioration ou d’agrandissement, gros entretien (ravalement, toiture, modernisation ascenseur), assurance propriétaire non-occupant (PNO), honoraires de gestion locative, taxes foncières (sauf TEOM), frais de gardiennage à plus de 75 % (seuls 75 % sont récupérables si le gardien assure entretien et tri des déchets, 40 % uniquement s’il n’assure qu’une seule de ces tâches).
Comment contester un décompte de charges
Réponse directe : face à un décompte de régularisation des charges, vous disposez de trois mois pour examiner les pièces justificatives avant tout paiement. Demandez par LRAR au bailleur la communication des factures, contrats et relevés de comptes du syndic. Le propriétaire doit vous laisser consulter ces documents pendant 6 mois après envoi du décompte. À défaut, vous pouvez refuser le paiement et saisir la commission départementale de conciliation.
La régularisation annuelle obligatoire
Le bailleur doit réaliser une régularisation annuelle entre les provisions versées et les charges réellement dues. Cette régularisation s’effectue généralement après l’arrêté des comptes du syndic, soit habituellement de mai à octobre. Le bailleur doit transmettre au locataire un décompte par nature de charges, le mode de calcul (consommation, surface, tantièmes), et préciser le solde dû ou trop-perçu.
Le droit à la communication des justificatifs
Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire peut consulter pendant 6 mois après envoi du décompte les pièces justificatives au siège du bailleur ou de son mandataire. Pour les copropriétés, il s’agit principalement du compte rendu d’assemblée générale, des factures de syndic, et des contrats d’entretien collectifs. Le refus de communication est une faute civile passible de dommages-intérêts.
Les démarches concrètes en cas de litige
La progression doit suivre l’escalade habituelle des recours : amiable, conciliation, judiciaire. Cette gradation permet souvent de résoudre 80 % des litiges avant tribunal, en respectant les délais de procédure. Une rédiger une mise en demeure bien rédigée déclenche souvent la régularisation à l’amiable.
Étape 1 : LRAR amiable
Adressez au bailleur une LRAR de contestation détaillée : rappel des charges litigieuses, demande de communication des justificatifs, proposition de rendez-vous pour consultation des documents, délai imposé (1 mois). Conservez la copie et le récépissé postal. Cette première étape suffit dans 70 % des cas pour ouvrir un dialogue constructif.
Étape 2 : commission départementale de conciliation
Si l’amiable échoue, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC) en préfecture. Cette commission paritaire (élus, locataires, bailleurs) examine le litige sous 2 mois et propose une solution. L’avis n’est pas obligatoire mais influence fortement les juges en cas de procédure ultérieure. La saisine de la CDC suspend les délais de prescription.
Étape 3 : tribunal judiciaire
En dernier recours, saisine du tribunal judiciaire compétent (tribunal de proximité pour les litiges inférieurs à 10 000 €). Aucune représentation par avocat n’est obligatoire en dessous de ce seuil. La procédure dure 8 à 14 mois selon les juridictions. Les frais sont remboursés par la partie perdante via l’article 700 du Code de procédure civile.
Questions fréquentes
Puis-je suspendre le paiement des charges contestées ?
Non. Vous devez continuer à payer les provisions habituelles pour éviter toute procédure d’expulsion. La contestation porte uniquement sur la régularisation annuelle. Si la régularisation s’avère excessive après vérification, vous pouvez réclamer le trop-perçu, voire le déduire des futurs paiements après mise en demeure restée infructueuse.
Quel délai pour contester un décompte de charges ?
Le délai de prescription est de 3 ans à compter de l’exigibilité des charges (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Au-delà, le bailleur ne peut plus réclamer un complément, ni le locataire un trop-perçu. C’est pourquoi conserver tous les décomptes de charges pendant 3 ans après votre départ reste fortement recommandé.
Et si le bailleur refuse de communiquer les pièces ?
Le refus de communication des pièces justificatives constitue une faute en soi, qui justifie le refus de paiement du solde de régularisation. Notez précisément les dates de demande, les modalités (LRAR, mail), et les éventuels refus exprès. Ces éléments seront déterminants devant la commission de conciliation puis le tribunal. La gestion du préavis de location réduit reste plus simple si tout est documenté en amont.
Conclusion
Contester des charges locatives nécessite méthode, documentation et patience. La règlementation française protège fortement le locataire dès lors qu’il agit dans les délais et conserve les preuves. Demander systématiquement les justificatifs, vérifier la cohérence avec les contrats d’entretien et les comptes du syndic, et engager une démarche graduée (amiable, CDC, judiciaire) permet de récupérer chaque année des sommes parfois conséquentes.
Avertissement
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