Travaux en location : qui paie quoi entre le locataire et le proprietaire ? La loi du 6 juillet 1989 et le decret du 26 aout 1987 fixent une repartition stricte des charges. Confondre reparations locatives et grosses reparations expose locataires et bailleurs a des litiges frequents. Nous detaillons ici la repartition legale, les cas litigieux et les recours possibles.
Travaux locataire ou proprietaire : la regle de base
Les travaux entre locataire et proprietaire obeissent a un principe simple. Le bailleur prend en charge les grosses reparations et tout ce qui concerne la structure ou la mise aux normes du logement. Le locataire assure l’entretien courant et les reparations dites locatives, listees par le decret n°87-712 du 26 aout 1987.
Reponse directe : le proprietaire paie les grosses reparations (toiture, chaudiere de plus de 10 ans, fenetres, equipements structurels). Le locataire paie l’entretien courant (joints, robinetterie, petites fuites, peinture, jardin). En cas de doute, referez-vous au decret 87-712 ou au bail.
Les obligations du proprietaire (article 6 loi 1989)
- Delivrer un logement decent (decret du 30 janvier 2002)
- Assurer la jouissance paisible du logement
- Entretenir les locaux et faire les reparations necessaires autres que locatives
- Maintenir les equipements en bon etat de fonctionnement
- Realiser les travaux d’amelioration energetique (loi Climat-Resilience)
Les obligations du locataire (article 7 loi 1989)
- Payer le loyer et les charges aux echeances
- User paisiblement du logement
- Repondre des degradations survenues pendant la location (sauf vetuste, force majeure, faute du bailleur)
- Prendre a sa charge l’entretien courant et les reparations locatives
- Souscrire une assurance habitation
Reparations locatives : la liste detaillee
Le decret du 26 aout 1987 fixe une liste limitative des reparations a la charge du locataire. Toute reparation non listee releve du proprietaire. Voici les principales categories.
Parties exterieures (jardin, terrasse)
- Entretien courant du jardin (tonte, taille, desherbage)
- Remplacement des arbustes morts (si dommage du locataire)
- Reparation des allees, terrasses, balcons en cas de salissure
- Entretien des descentes d’eaux pluviales accessibles
Ouvertures (portes, fenetres)
- Graissage des gonds, paumelles et serrures
- Remplacement des cles perdues
- Reparation des vitres cassees (sauf intemperies graves)
- Entretien des volets et persiennes
Plomberie et sanitaires
- Remplacement des joints, flexibles, robinetterie
- Debouchage des canalisations accessibles
- Entretien des sanitaires (WC, lavabos, baignoires)
- Remplacement des accessoires (siphons, abattants WC)
Chauffage et eau chaude
Le locataire prend en charge l’entretien annuel obligatoire de la chaudiere (decret du 9 juin 2009) et le remplacement des petits accessoires (thermocouple, sonde). Le proprietaire est tenu de remplacer la chaudiere defectueuse de plus de 10 ans ou en cas de defaut structurel.
Travaux a la charge du proprietaire
Au-dela de l’entretien courant, le proprietaire doit assurer la peremnite du bien et la conformite aux normes. Le defaut d’execution expose le bailleur a une procedure devant le tribunal judiciaire pour obtention d’execution forcee.
Les grosses reparations
- Toiture, charpente, gros oeuvre
- Murs porteurs, escaliers, fondations
- Reseaux electriques, plomberie generale (canalisations encastrees)
- Chaudiere defectueuse de plus de 10 ans
- Fenetres vetustes, isolation thermique
Travaux de mise aux normes
Depuis la loi Climat-Resilience, les logements classes G (DPE) sont interdits a la location depuis le 1er janvier 2025, suivis des F en 2028 et des E en 2034. Le proprietaire doit financer les travaux de renovation energetique pour maintenir le bien locatif (isolation, chauffage performant, double vitrage). Une contestation des charges locatives inappropriee peut etre contestee.
Que faire si le proprietaire refuse les travaux ?
Si votre logement presente un defaut grave (fuite chronique, panne de chauffage, insalubrite) et que le bailleur tarde, plusieurs voies de recours sont ouvertes. Ne procedez jamais aux travaux a vos frais sans accord ecrit du proprietaire, vous risqueriez de ne pas etre rembourse.
Etape 1 : mise en demeure
Adressez au bailleur une modele de mise en demeure par lettre recommandee avec AR. Decrivez precisement le defaut, joignez photos et devis, fixez un delai raisonnable (15 jours pour urgence, 30 jours pour le reste). Cette etape est indispensable avant toute action.
Etape 2 : commission departementale de conciliation
Saisissez gratuitement la commission departementale de conciliation (CDC) en prefecture. Elle convoque les parties et propose une solution amiable. Procedure preable obligatoire pour certains litiges depuis 2020.
Etape 3 : tribunal judiciaire
En cas d’echec, saisissez le tribunal judiciaire du lieu du logement (formulaire CERFA 16042) pour obtenir une execution forcee des travaux sous astreinte. Vous pouvez egalement demander une consignation des loyers sur compte CARPA tant que les travaux ne sont pas executes. Cette procedure se fait sans avocat sous 10 000 euros de demande.
Questions frequentes
Puis-je deduire les travaux de mon loyer ?
Non, jamais sans autorisation du juge ou accord ecrit du bailleur. Decider unilateralement de retenir des loyers vous expose a une procedure d’expulsion. Seule une decision judiciaire peut ordonner une compensation. Conservez les factures et engagez la procedure officielle.
Qui paie en cas de degats des eaux ?
Cela depend de l’origine. Fuite due a un joint use ou a un appareil mal entretenu : locataire. Rupture de canalisation encastree, fuite de toiture : proprietaire. Dans tous les cas, prevenez votre assurance habitation et celle du voisin si applicable. En cas de doute, refusez de payer le depot de garantie non rendu avant arbitrage.
Les ameliorations apportees par le locataire sont-elles remboursees ?
Non, en principe. Tous travaux d’amelioration realises par le locataire restent acquis au bailleur en fin de bail, sans indemnite (article 7-f loi 1989), sauf accord ecrit prealable. Pour eviter les mauvaises surprises, formalisez tout projet de transformation par avenant ecrit au bail.
Conclusion : prevenir vaut mieux que guerir
L’etat des lieux d’entree, des photos systematiques et un dialogue ecrit avec le bailleur evitent 80 % des litiges sur les travaux. Connaitre les regles legales protege a la fois le locataire (ne pas payer ce qu’il ne doit pas) et le proprietaire (faire executer les reparations locatives). En cas de blocage, la procedure existe et fonctionne.
Avertissement
Les informations publiees sur Aria Recours ont un caractere general et informatif. Elles ne constituent pas un conseil juridique personnalise et ne peuvent se substituer a l’avis d’un avocat ou d’un juriste qualifie. Pour toute situation personnelle, nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit.